ซื้อที่ดิน ปลูกบ้าน ต้องดูอะไรบ้าง

สำหรับใครที่วางแผนอยากจะมีบ้านของตัวเองสักหลัง หลังจากพิจารณาหลายๆทางเลือกแล้ว ตระเวนดูบ้านจัดสรรในโครงการต่างๆมาเป็นสิบๆที่ แต่ก็ยังไม่เจอที่ถูกใจ การสร้างบ้านในที่ดินของตัวเองจึงเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์มากกว่า แต่การสร้างบ้านเองนั้น เปรียบเสมือนการเดินทางไกล ที่เจ้าของบ้านทุกคนต้องเรียนรู้ และผ่านด่านแต่ละด่านไปให้ได้ ซึ่งการเลือก ซื้อที่ดิน ถือเป็นด่านแรกของการปลูกสร้างบ้านเลยก็ว่าได้ เพราะ หากไม่มีที่ดินแล้ว เราก็ไม่สามารถดำเนินการในขั้นตอนถัดไปอื่นๆได้เลย ไม่ว่าจะเป็น การว่าจ้างสถาปนิกให้มาออกแบบบ้าน เพราะ สถาปนิกจำเป็นจะต้องรู้ที่ตั้ง ขนาดที่ดิน การเข้าถึง ทิศทางของที่ดิน สภาพแวดล้อมโดยรอบ รวมถึงระบบสาธารณูปโภคต่างๆ หรือแม้แต่การใช้แบบบ้านสำเร็จรูปก็ไม่สามารถทำได้ เพราะ เราไม่รู้ว่าแบบบ้านนั้นๆ จะสามารถวางลงในที่ดิน ได้หรือไม่

โดยในที่นี้เราจะพูดถึงการเลือก ซื้อที่ดิน เพื่อการปลูกสร้างบ้านเท่านั้น ไม่รวมถึงการซื้อที่ดิน เพื่อการลงทุน ซึ่งจะมีข้อควรพิจารณาที่แตกต่างออกไป ก่อนจะเลือกซื้อที่ดิน สักผืน เรามาดูกันว่ามีปัจจัยอะไรบ้างที่ต้องพิจารณา

1.ทำเล

ทำเลที่ดีของแต่ละคนอาจจะไม่เหมือนกัน บางคนเลือกทำเลที่ใกล้ที่ทำงาน บางคนอาจจะเลือกทำเลที่ใกล้โรงเรียนลูก บางคนอยากให้บ้านอยู่ใกล้บ้านพ่อแม่ หรือ บางคนเลือกทำเลชานเมือง เพราะไม่แออัดมากนัก แต่ยังเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก ซึ่งในเรื่องของตำแหน่งที่ตั้งนี้ คุณต้องชั่งน้ำหนักดูว่า ทำเลไหนตอบโจทย์คุณมากที่สุดในระยะยาว เน้นว่าในระยะยาวนะครับ ยกตัวอย่าง กรณีที่เราเลือกทำเลนี้เพราะใกล้ที่ทำงาน แต่ต่อมาเราเกิดต้องย้ายงานขึ้นมา อาจกลายเป็นว่า บ้านของเราอยู่ไกลที่ทำงานสุดๆก็เป็นไปได้ 

นอกจากตำแหน่งที่ตั้งแล้ว เราควรพิจารณาถึงสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ เช่น โรงพยาบาล ,ห้างสรรพสินค้า ,ตลาด ,ซุปเปอร์มาร์เก็ต หรือ ร้านอาหาร เป็นต้น

และที่สำคัญ ต้องดูว่าทำเลที่เราสนใจนั้น ปลอดภัยหรือไม่ ลองแวะไปดูทั้งตอนกลางวัน และกลางคืน ที่ดินของเราไม่ควรตั้งอยู่อย่างโดดเดี่ยว เพราะจะเสี่ยงต่อการถูกโจรกรรม ปล้นจี้ได้ง่ายๆ 

สุดท้าย คุณควรตรวจสอบ “โซนสีของผังเมือง” เพื่อจะดูว่าที่ดินที่เราสนใจนั้นอยู่ในโซนสีไหน เราสามารถสร้างอะไรบนที่ดินผืนนั้นได้บ้าง และบริเวณนั้นคนอื่นสามารถสร้างอะไรได้บ้าง เพื่อหลีกเลี่ยงการสร้างบ้านในเขตที่มีโรงงานอุตสาหกรรม หรือ มีความแออัดสูง โดยเราสามารถตรวจสอบโซนสีของผังเมืองได้ง่ายๆจาก เวปไซต์ของกรมโยธาธิการและผังเมือง หรือตรวจสอบกับสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด เทศบาล หรือ องค์การบริหารส่วนตำบล

2.ราคา

นับเป็นปัจจัยสำคัญที่สุด ที่จะตัดสินว่าคุณจะได้ที่ดิน ที่หมายตามาครอบครองหรือไม่ คุณจึงควรตรวจสอบราคาประเมินของที่ดิน เสียก่อนที่จะตัดสินใจ เพื่อเปรียบเทียบกับราคาที่ผู้ขายตั้งไว้ โดยทั่วไปแล้วจะมีวิธีการตรวจสอบราคาประเมินอยู่ด้วยกัน 3 วิธี

• ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ซึ่งสามารถตรวจสอบผ่านระบบออนไลน์ได้ที่ เวปไซต์ของกรมธนารักษ์
• ราคาประเมินที่ดินจากภาคเอกชน โดยสามารถยื่นตรวจสอบได้ผ่านบริษัทประเมินราคาที่ดิน บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ หรือ สถาบันการเงินต่างๆ ภาคเอกชนเหล่านี้จะมีผู้เชี่ยวชาญด้านราคาที่ดินเป็นผู้วิเคราะห์ และกำหนดราคาประเมินของตัวเองขึ้นมา โดยอิงจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ และราคาตลาด
• ราคาตลาด คุณสามารถตรวจสอบราคาตลาดได้โดยค้นหาจากประกาศขายที่ดินโดยรอบพื้นที่นั้นๆ ซึ่งราคาของที่ดินแต่ละผืนอาจจะสูง หรือต่ำ กว่าราคาประเมินอื่นๆ เพราะขึ้นกับดุลพินิจของผู้ขาย ซึ่งหากว่าคุณตรวจสอบราคาของหลายๆที่แล้ว คุณก็จะพอมองออกว่า ราคาขายเฉลี่ยของที่ดินในละแวกนั้น จะอยู่ที่ประมาณเท่าใด

เมื่อได้ราคาประเมินแบบต่างๆมาแล้ว คุณก็จะสามารถนำมาเปรียบเทียบกับราคาที่ดินที่ผู้ขายเสนอมา และดูว่าราคานั้นเหมาะสมหรือไม่ หากราคาที่เสนอมาสูงเกินไป คุณอาจใช้ข้อมูลราคาประเมินที่หามาได้ช่วยในการต่อรองราคาก็เป็นได้

3. ข้อกฎหมาย

มีข้อกฎหมายที่คุณควรจะหาข้อมูลเบื้องต้นก่อนที่จะตัดสินใจซื้อที่ดิน เพราะเกี่ยวข้องกับขอบเขตของที่ดินที่เราสามารถสร้างบ้านได้ เช่น กฎกระทรวง ฉบับที 55(พ.ศ. 2543) หมวดที่ 3 เกี่ยวกับที่ว่างภายนอกอาคาร และ หมวดที่ 4 เกี่ยวกับแนวอาคารและระยะต่าง ๆ ของอาคาร ซึ่งคุณสามารถค้นหากฎหมายต่างๆเหล่านี้ได้จาก เวปไซต์ของสมาคมสถาปนิกฯ

4. การเข้าถึงของสาธารณูปโภค

บ้านทุกบ้านจำเป็นต้องมีระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานที่อำนวยความสะดวกให้แก่ผู้อยู่อาศัย ที่ขาดไม่ได้เลยนั้นก็คือ ไฟฟ้า และ น้ำประปา แต่ถึงอย่างนั้น ก็ใช่ว่าระบบสาธารณูปโภคเหล่านี้จะเข้าถึงในทุกพื้นที่ โดยเฉพาะในต่างจังหวัด เช่น กรณีที่ที่ดินของคุณไม่มีไฟฟ้าเข้าถึง คุณจะต้องติดต่อการไฟฟ้าเพื่อขอขยายเขต ซึ่งค่าใช้จ่ายในการปักเสาไฟและเดินสายไฟเหล่านี้ คุณต้องเป็นผู้ลงทุนเอง หรือ อาจจะเจรจากับที่ดินข้างเคียงให้ร่วมกันลงทุน ก็เป็นไปได้ 

นอกจาก ไฟฟ้า และ ประปา แล้ว อินเตอร์เน็ต และ โทรศัพท์ ก็เป็นสิ่งจำเป็นอย่างมากในยุคนี้ จึงต้องทำการตรวจสอบกับหน่วยงาน และ ผู้ให้บริการเครือข่ายต่างๆ ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ ที่ดิน

5. น้ำไม่ท่วม

น้ำท่วมถือเป็นปัญหาใหญ่ที่สร้างความเสียหายให้กับบ้านเรือนเป็นอย่างมาก ทั้งวัสดุพื้นผิว ระบบไฟฟ้า ประปา และเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ อีกทั้งยังเป็นอุปสรรคต่อการเดินทางเข้าบ้านอีกด้วย อาจทำให้รถของคุณพังเสียหายได้เลย ดังนั้น คุณจำเป็นต้องตรวจสอบประวัติของพื้นที่นั้นๆให้ดีว่าเคยมีเหตุการณ์น้ำท่วมหรือไม่ ถ้ามี น้ำเคยท่วมสูงสุดที่ระดับใด โดยอาจสอบถามจากผู้อยู่อาศัยในละแวก หรือ สังเกตร่องรอยของน้ำ ตามเสาไฟฟ้า หรือ รั้วบ้านต่างๆในพื้นที่ใกล้เคียง หากในพื้นที่นั้นเคยมีประวัติน้ำท่วมหนัก หรือท่วมอยู่เป็นประจำ คุณควรจะหลีกเลี่ยงการซื้อ ที่ดิน บริเวณนั้น เพราะมีโอกาสสูงมากที่น้ำจะท่วมอีก เดี๋ยวจะกลายเป็นได้ ไม่คุ้มเสีย ครับ

6. ต้องถมดินอีกเท่าไหร่

ในการก่อสร้างบ้าน เราควรจะถมที่ให้มีระดับสูงกว่าถนน เพื่อที่เวลาฝนตกน้ำจากถนนจะได้ไม่ไหลเข้าสู่ที่ดินของเรา โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีประวัติน้ำท่วม คุณควรจะถมที่ให้สูงกว่าระดับที่น้ำเคยท่วมถึง บางครั้งคุณอาจไปเจอประกาศขาย ที่ดิน ซึ่งมีราคาถูก แต่อย่าเพิ่งรีบร้อนตัดสินใจ เพราะบางทีระดับดินในที่ อาจจะต่ำกว่าถนนอยู่มาก ดังนั้นเมื่อคุณเจอที่ที่ถูกใจ อย่าลืมที่จะประเมินถึงค่าใช้จ่ายในการถมดินด้วย อ่าน วิธีประเมินราคาค่าถมดินด้วยตัวเอง นอกจากนั้น คุณควรศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น พระราชบัญญัติ การขุดดินและถมดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งสามารถค้นหาได้จาก เวปไซต์ของสมาคมสถาปนิกฯ

7. ความเป็นไปได้ของการพัฒนาพื้นที่โดยรอบในอนาคต

บ้านหลังหนึ่ง เราสร้างขึ้นมาอยู่กันเป็นสิบๆปี นอกจากการคำนึงถึงสิ่งอำนวยความสะดวกในปัจจุบันแล้ว คุณควรคาดคะเนถึงอนาคตด้วย หากพื้นที่นั้นมีโอกาสที่จะมีการพัฒนาทำเลโดยรอบให้เจริญมากขึ้น เช่น มีโครงการขยายถนน มีทางด่วน รถไฟฟ้า หรือ แผนการเปิดห้างสรรพสินค้าใหม่ ซึ่งความเจริญต่างๆเหล่านี้ ล้วนมีผลต่อราคาที่ดิน และ อสังหาริมทรัพย์ที่จะมีมูลค่าสูงขึ้นในอนาคต 

โดยสรุป การเลือก ซื้อที่ดิน สักแปลงนั้นเป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อน ต้องพิจารณาอย่างรอบด้าน ทั้งตรวจสอบเรื่องราวในอดีต และคาดการณ์ถึงอนาคต ซึ่งทั้งหมดนี้ คนธรรมดาอย่างเราๆก็สามารถทำได้ เพียงคุณให้เวลาในการหาข้อมูล และพิจารณาปัจจัยต่างๆอย่างถี่ถ้วนแล้วหละก็ ผมรับรองว่า คุณจะได้ที่ดินที่ถูกใจมาครอบครองอย่างแน่นอนครับ