ขั้นตอนในการคัดเลือกผู้รับเหมาให้มาสร้างบ้านนั้น นับเป็นหนึ่งในเรื่องที่เจ้าของบ้านส่วนใหญ่มักจะกังวลกัน ยิ่งถ้าไม่มีใครแนะนำ หรือ บอกต่อกันมาแล้วหละก็ การจะหาผู้รับเหมาสักรายที่ถูกใจ ในราคา ค่าก่อสร้าง ที่สมเหตุสมผล อาจเหมือนงมเข็มในมหาสมุทร หลายๆครั้ง ข้อพิพาทต่างๆที่เกิดขึ้น มีสาเหตุมาจากความเข้าใจที่ไม่ตรงกันในเรื่องของขอบเขตงาน รวมไปถึงเอกสารสัญญาต่างๆ ไม่ครบถ้วน หรือ ไม่ชัดเจน เช่น เจ้าของบ้านเข้าใจว่า ค่าก่อสร้าง ที่ผู้รับเหมาเสนอมานั้น รวมทุกอย่างหมดแล้ว จ่ายเท่านี้ ได้บ้านเสร็จครบ จบเลย แต่จริงๆ อาจจะยังไม่รวมวัสดุพื้นผิวต่างๆ เช่น กระเบื้อง หรือ พื้นไม้ ที่ทางเจ้าของบ้านต้องเป็นผู้จัดหามาเอง เป็นต้น
และในบางกรณีที่เจ้าของบ้านอยากจะหาแต่ผู้รับเหมาที่เสนอราคาถูกๆ ประมาณว่ายิ่งถูก ยิ่งดี โดยไม่พิจารณาถึงความสมเหตุสมผล ซึ่งส่วนใหญ่แล้วจะจบไม่สวย เช่น ได้งานที่ไม่มีคุณภาพ วัสดุต่ำกว่ามาตรฐาน ไม่ตรงตามที่ตกลงกันไว้ หรือ อาจจะนำพาไปสู่การทิ้งงาน อย่างที่เราเห็นได้อยู่บ่อยๆ ดังนั้น สิ่งสำคัญที่เจ้าของบ้านต้องพิจารณาคือ “ความสมเหตุสมผล” นี่แหละครับ
เราจะรู้ได้อย่างไรว่า ราคาที่ผู้รับเหมาเสนอมานั้น “สมเหตุสมผล” ?
1. เปรียบเทียบกับราคาประเมิน
ซึ่งราคาประเมินนี้ได้มาจากการถอดแบบ หรือที่เรียกกันว่า BOQ (Bill of Quantities) ซึ่งปัจจุบันมีผู้ที่ให้บริการจัดทำ BOQ อยู่มากมาย สามารถหาได้จาก internet หรือ คุณสามารถขอคำแนะนำจากสถาปนิก/วิศวกร ที่ออกแบบบ้านให้คุณ หรือ ถ้าหากคุณซื้อแบบบ้านสำเร็จรูป ผู้ให้บริการบางราย อาจจะมีการแถม BOQ มาพร้อมกับแบบเลย
ทั้งนี้ทั้งนั้น ราคาใน BOQ นี้เป็นราคาที่ผู้จัดทำแต่ละราย ประเมินจากราคาวัสดุ และค่าแรง ณ ช่วงเวลาใด เวลาหนึ่ง และอาจแตกต่างกัน ตามแต่ผู้จัดทำแต่ละคนได้
2. ให้ผู้รับเหมาหลายๆเจ้าเสนอราคา เพื่อเปรียบเทียบกัน
ราคาจากผู้รับเหมา ถือเป็นราคาที่ใกล้เคียงที่สุดกับเงินที่คุณต้องจ่าย คุณควรติดต่อผู้รับเหมาอย่างน้อย 3 ราย เพื่อที่คุณจะได้เห็นภาพรวมของราคาที่ควรจะเป็น ซึ่งการเปรียบเทียบราคาจากแต่ละเจ้านั้น คุณจำเป็นต้องดูในรายละเอียดด้วยว่า รายการอะไรบ้างที่รวม และ ไม่รวมอยู่ในใบเสนอราคานั้น เพราะ ราคาที่ต่ำที่สุด อาจจะหมายถึง ยังมีอีกหลายรายการที่ไม่ได้รวมอยู่ในนั้น ซึ่งเราจะมาคุยกันต่อไป ถึงองค์ประกอบต่างๆ ที่คุณต้องพิจารณา อ่านต่อได้ที่ รู้ทันผู้รับเหมา ค่าก่อสร้างบ้าน ไม่บาน
3. ประเมินค่าก่อสร้าง อย่างคร่าวๆด้วยตนเอง
โดยเปรียบเทียบกับราคาประเมินจาก มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย วิธีนี้เป็นวิธีที่ง่ายที่สุด แต่ใช้เพื่อเปรียบเทียบราคาอย่างคร่าวๆเท่านั้น เพื่อดูว่าราคาที่ผู้รับเหมาเสนอมานั้น อยู่ในเรทที่สูง ปานกลาง หรือ ต่ำ กว่าราคาประเมินมากน้อยแค่ไหน ยกตัวอย่างเช่น จากตารางราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2562-2563 คุณดูแล้วว่าบ้านของคุณเป็นบ้านเดี่ยวตึกชั้นเดียว (เลขที่ 5 ในตารางด้านล่าง) ใช้วัสดุต่างๆใกล้เคียงกับราคาประเมินระดับปานกลาง ( สามารถดูรายละเอียดของระดับราคาต่างๆกันได้ในเวปไซต์ของ มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ) ซึ่งอยู่ที่ 12,700 บาท / ตารางเมตร สมมติ บ้านของคุณมีพื้นที่ใช้สอย 100 ตารางเมตร ค่าก่อสร้างก็จะอยู่ราวๆ 1,270,000 บาท เป็นต้น
หากราคาที่ผู้รับเหมาเสนอมานั้นสูง หรือ ต่ำ ไปกว่านี้มากๆ เราก็ต้องมาหาคำตอบกันว่ามันเป็นเพราะอะไร ยกตัวอย่าง บ้านหลังดังกล่าวที่มีพื้นที่ใช้สอย 100 ตารางเมตร
– ผู้รับเหมา A เสนอ ค่าก่อสร้าง 1,800,000 บาท ซึ่งสูงกว่าราคาประเมินอยู่ถึง 530,000 บาท
– ผู้รับเหมา B เสนอ ค่าก่อสร้าง 1,200,000 บาท ใกล้เคียงกับราคาประเมิน
– ผู้รับเหมา C เสนอ ค่าก่อสร้าง 1,000,000 บาท ซึ่งต่ำกว่าราคาประเมิน 270,000 บาท
จากตัวอย่างนี้ คุณจะเลือกผู้รับเหมาคนไหน ให้มาสร้างบ้านให้ครับ ?
คำตอบคือ อย่าเพิ่งรีบร้อนตัดสินใจครับ : )
สิ่งที่เราต้องทำ คือ หาคำตอบว่าราคาที่ต่างกันนั้น มาจากส่วนไหน จากตัวอย่างข้างต้น ราคาของผู้รับเหมา A ที่สูงที่สุด อาจจะเป็นเพราะว่า รวมงานทั้งหมดไว้อย่างครบถ้วนแล้ว เช่น รวมงานถนนและรั้ว งานกำจัดปลวก งานวัสดุพื้นผิวทั้งหมด และวัสดุก็มีเสปคถูกต้องตรงตามที่ระบุในแบบ ในขณะที่ผู้รับเหมา B ราคาอาจจะยังไม่ครบถ้วนทุกรายการ และ ผู้รับเหมา C ที่ราคาต่ำที่สุด ก็เป็นไปได้ว่า ราคานี้ยังไม่รวมครบทุกรายการ และอาจมีการลดเสปคของวัสดุให้มีต้นทุน ค่าก่อสร้าง ที่ต่ำลง
จะเห็นได้ว่า ผู้รับเหมาที่เสนอราคาต่ำที่สุดอาจจะไม่ใช่ตัวเลือกที่ดีที่สุดเสมอไป เพราะ คุณอาจต้องปวดหัวกับปัญหาต่างๆที่ตามมา เช่น การก่อสร้างที่ไม่ได้มาตรฐาน และการทิ้งงาน สุดท้ายอาจกลายเป็นว่า คุณต้องจ่ายแพงกว่าเพราะ ต้องไปหาผู้รับเหมารายอื่นมาแก้งานที่เละไม่เป็นท่า
ดังนั้น ก่อนที่เราจะตัดสินใจเลือกผู้รับเหมา เราต้องรู้ที่มาที่ไปของราคาที่เสนอมานั้นเสียก่อน จึงจะตัดสินใจได้อย่างถูกต้อง ซึ่งเราจะมาคุยกันอย่างละเอียด ในบทความ รู้ทันผู้รับเหมา ค่าก่อสร้างบ้าน ไม่บาน
